Para não deixar os imóveis parados, os proprietários estão se adaptando à nova realidade do mercado para conseguir fechar contratos de locação com inquilinos que não têm condições de apresentar os tipos de garantia exigidos. A burocracia e o custo alto inviabilizam o seguro-fiança, e estão forçando os proprietários serem um pouco mais maleáveis. Em tempos de crise e desconfiança conseguir alguém para ser fiador de um imóvel é uma tarefa cada vez mais difícil. É por estas razões que a prática de alugar um imóvel com garantia da caução em dinheiro está sendo cada vez mais aceita no mercado.

A especialista Thais Cordero, do Escritório Trevisioli Advogados Associados, explica que a lei 8.245/91 dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e seus procedimentos, e estabelece, no seu artigo 37, as modalidades de garantias, dentre as quais, apenas uma poderá ser exigida pelo locador ao locatário. As alternativas previstas são: caução, fiador e seguro fiança. A legislação estabelece também que, quanto a modalidade de caução, o valor a ser garantido não pode ultrapassar a quantia correspondente a três alugueis. O valor acordado com o locatário para a caução deverá ser depositado em caderneta de poupança especial, vinculada, que, ao final da locação, após a apuração de eventuais débitos decorrentes da relação locatícia, o valor deverá ser levantado pelo locador e entregue ao locatário, com os respectivos rendimentos.

Segundo pesquisa realizada pelo Conselho Regional de Corretores de São Paulo (Creci-SP) em 403 imobiliárias, a grande maioria dos proprietários de imóveis situados em bairros de classe baixa, estão aceitando como garantia o valor correspondente a um mês de aluguel, e na maioria das locações, o acordo entre as partes é feito verbalmente.

A advogada esclarece como algumas precauções podem preservar o direito das duas partes na assinatura do contrato.

- A quantia dada em caução deverá ser mencionada no instrumento, não podendo ser exigida, nenhuma outra garantia do locatário, sob pena de configurar excesso de garantia.

- O valor deverá ser depositado em caderneta de poupança, em nome do locador, mas se obrigando este a efetuar a devolução da quantia depositada, ao término do contrato, bem como todas as vantagens dela decorrente (aplicações/rendimentos) caso, o contrato tenha sido cumprido com excelência pelo locatário.

- Na eventualidade da existência de saldo devedor, seja pelos aluguéis ou encargos acessórios ao contrato de locação (conta de água, luz, telefone) o locador deverá efetuar o cálculo do valor devido e compensar do valor caucionado, sendo certo que, havendo saldo este deverá ser revertido a favor do locatário, sob pena de caracterizar enriquecimento sem causa do locador.

- Caso existam valores devidos pelo locatário, o locador terá o direito de ação de cobrança com base no Código Civil, caso o locatário não esteja mais residindo no imóvel locado. Caso o contrato de locação esteja em vigor, e o débito for maior que o valor caucionado e seus rendimentos, o locador poderá a qualquer momento, pedir reforço de garantia, que se não atendido pelo locatário, facultará aquele ingressar em juízo com a competente ação de despejo por falta de pagamento, cumulada com ação de cobrança, nos termos do artigo 9ª, inciso III e artigo 62 da Lei 8.245/91, dando sempre a oportunidade do locatário para pagar os valores atrasados e demais encargos previstos no contrato, a chamada "purgação da mora", sob pena de despejo e assim, rescisão do contrato.

"A Lei impõe ao locatário uma série de deveres e estes deverão ser observados inteiramente, porque o descumprimento de responsabilidades contratuais, ou legais, pode ensejar uma ação de despejo", explica a especialista.