Quando da aquisição de um imóvel, as pessoas desconhecem as várias formas pelas quais podem adquirir o mesmo e por isso não sabem avaliar qual delas melhor se enquadra nas suas necessidades.

"Antes mesmo de analisar as diferentes formas pelas quais um imóvel pode ser adquirido, é sempre bom lembrar que, antes de se fechar um negócio imobiliário e de se pagar qualquer valor a título de antecipação de pagamento para garantia do negócio, é imprescindível se exigir a apresentação das certidões negativas de débitos", lembra a advogada Josiclér Marcondes, do Escritório Katzwinkel & Advogados Associados.

Segundo Josiclér, as certidões necessárias são: a negativa de ônus reais; as negativas de débitos tributários, federal, estadual e municipal; as de ações reipersecutórias; e, se for imóvel em condomínio, a negativa das taxas condominiais e as negativas de ações cíveis da Comarca onde está situado o imóvel e a do domicílio do vendedor.

"Com a apresentação dessas certidões, o negócio poderá ser feito com maior segurança, sendo que o comprador não correrá risco de que tal venda seja anulada futuramente ou de ter de pagar dívidas do antigo proprietário", afirma a advogada.

A forma mais conhecida das pessoas para aquisição de imóvel é o contrato de compra e venda à vista, onde vendedor e comprador firmam o negócio através de escritura pública de compra e venda lavrada em tabelionato. "É bom lembrar que a transferência real da propriedade se dá com o registro do título (escritura pública) perante o Cartório de Registro e Imóveis. Portanto, o registro se faz obrigatório", salienta Josiclér.

É praxe que o pagamento das custas de escritura, de registro e do imposto de transmissão "inter vivos" são de responsabilidade do comprador.

Uma forma comumente utilizada na venda imobiliária a prazo é o contrato de compromisso de compra e venda, no qual o vendedor promete transferir seu imóvel ao comprador após receber a integralidade do preço combinado.

Neste caso, o imóvel continua sendo de propriedade do vendedor. Segundo a advogada, somente após a quitação do preço é que será lavrada a escritura pública de compra e venda e a propriedade transferida ao comprador, quando incidirá o imposto "inter vivos" e serão pagas as despesas de escritura e registro perante o Registro de Imóveis.

"Como tal contrato oferece maiores riscos a ambas as partes, convém que o mesmo seja utilizado quando o pagamento se faça em algumas parcelas, por período não muito longo", explica Josiclér. Tal contrato deverá ter previsões claras quanto ao valor, datas, forma de reajuste das parcelas, assim como deverá estabelecer condições para o caso de inadimplemento por parte do comprador.

Por isso é que o contrato de compromisso de compra e venda deve ser muito bem elaborado, preferencialmente por um advogado, a fim de que as partes tenham pleno conhecimento do que poderá acontecer em caso de rescisão do negócio. Caso a rescisão do negócio não se dê amigavelmente, o vendedor precisará ajuizar ação judicial para retomada do imóvel (quer seja de rescisão do negócio ou de reintegração de posse) e isso poderá demorar algum tempo até que se tenha uma solução definitiva. Poderá, ainda, dependendo do que dispuser o contrato, ajuizar ação para cobrança do saldo devedor.

Uma segunda forma de contrato de compra e venda de imóvel com pagamento a prazo é através de escritura pública com cláusula resolutiva. Neste caso, o vendedor transmite a propriedade imobiliária ao comprador e este assume a obrigação de quitar o preço em determinadas condições já estabelecidas, sob pena de, não pagando o preço, o imóvel retornar à propriedade do vendedor. Em caso de quitação do preço da forma convencionada, o comprador deverá comprovar tal quitação perante o Cartório de Registro de Imóveis e este dará baixa da condição - sem necessidade de nova escritura. Como há transmissão da propriedade mesmo que o preço não tenha sido pago à vista, é devido pelo comprador o imposto "inter vivos" e também as custas de escritura e registro imobiliário.

A principal diferença entre o compromisso de compra e venda e a escritura de compra e venda com cláusula resolutiva é que, nesta, a propriedade se transfere desde logo ao comprador, com seu registro no Cartório de Registro de Imóveis, enquanto na promessa de compra e venda a transmissão da propriedade dependerá da assinatura da escritura pública de compra e venda depois de pago o preço.

Outra forma da compra e venda imobiliária para pagamento parcelado é a venda com constituição de garantia hipotecária (normalmente o próprio imóvel adquirido fica com garantia do pagamento das parcelas a vencer).

"Neste caso, vendedor e comprador firmam escritura pública de compra e venda e através da mesma já estabelecem a garantia hipotecária, a qual ficará averbada na matrícula do imóvel até quitação", salienta Josiclér. A garantia hipotecária poderá ser constituída em favor do vendedor ou em favor de credor, o qual empresta o capital para pagamento do preço ao vendedor. "Portanto, vendedor e credor podem ser pessoas diversas", explica. Esta é a forma de garantia mais utilizada pelos bancos que financiam a aquisição de imóveis.

Neste caso, há transmissão da propriedade imobiliária, incidindo o imposto "inter vivos", as despesas de escritura e de registro imobiliário. O Registro de Imóveis cobra o valor das custas para registrar a compra e venda e cobra mais 50% desse valor para registrar a garantia hipotecária.

"Uma última forma de aquisição de imóvel a prazo", explica a advogada, "é através da compra e venda com garantia da alienação fiduciária. Neste caso, é lavrada escritura pública de compra e venda, com constituição da garantia real da alienação fiduciária, em favor do vendedor ou em favor de credor que empresta dinheiro ao comprador, para pagamento do preço", afirma Josiclér.

Segundo Josiclér, na alienação fiduciária é o próprio imóvel alienado que garante o pagamento do preço, no caso de pagamento total por parte do fiduciante/comprador, o imóvel dado em garantia será liberado pelo fiduciário/credor, o qual, no prazo de 30 (trinta) dias da liquidação da dívida deverá fornecer termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa. "O termo de quitação deverá ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis para que este cancele a alienação fiduciária e assim o imóvel fique livre do ônus, permitindo a disposição do mesmo pelo proprietário pleno", explica.

A grande e significativa diferença entre a garantia hipotecária e a garantia da alienação fiduciária está em que, no caso de inadimplemento por parte do devedor/fiduciante, a execução da garantia será toda realizada extrajudicialmente e seguindo o procedimento previsto na lei 9.514/97.

Assim, vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, devidamente constituído em mora ao comprador do imóvel que o deu em garantia do pagamento, consolida-se a propriedade do imóvel em nome do credor. O comprador pode purgar a mora e o contrato permanecerá válido. Caso contrário, a propriedade se consolidará em nome do credor, o qual deverá promover a venda do bem, através de leilão público.

Em resumo, pode-se dizer que existem diferentes opções de negócios jurídicos que podem ser realizados para a aquisição e venda de imóveis. Cada uma dessas opções gera diferentes conseqüências jurídicas, seja no caso de inadimplemento das partes, seja no caso de pagamento regular do preço. Há ônus acessórios (tributos, despesas com escrituras e registros) que também não podem ser desconsideradas no momento da celebração do negócio. Cabe às partes - vendedor e comprador - analisar a melhor maneira de formalizar o contrato, conforme seus interesses.