Nos contratos de financiamento imobiliário tem sido usualmente aplicada a Tabela Price, sistema francês consistente em um plano de amortização de uma dívida em prestações periódicas, iguais e sucessivas, em que o valor de cada prestação, ou pagamento, é composto por uma parcela de juros e uma de capital - o que tende a aumentar progressivamente o saldo devedor, ensejando, assim, um endividamento e tornando longínqua a tão sonhada quitação da casa própria.

A Tabela Price é aplicada em contratos firmados com construtoras e incorporadoras, bancos e agentes financeiros, mas é uma prática ilegal, visto incorporar juros compostos, prática abominada pelo ordenamento jurídico brasileiro, através do artigo 4º do Decreto-Lei nº 22.626/33, que proíbe expressamente o anatocismo, juros compostos ou juros sobre juros, que nada mais são do que o próprio sistema francês de amortização, criado pelo inglês e matemático Richard Price e aplicado indiscriminadamente nos contratos de financiamento imobiliário.

Além da legislação pertinente, o Supremo Tribunal Federal já se manifestou sobre o tema, editando a Súmula nº 121 do STF, que prescreve: "É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada". Também o Superior Tribunal de Justiça discutiu sobre o tema, entendendo que "somente se admite a capitalização dos juros havendo norma legal que excepcione a regra proibitória estabelecida no art. 4º do Dec. 22.626/33 - Lei de Usura" (RESP 63372-9-PR, Diário Oficial da União, 18/8/95, 3ª Turma, ministro Costa Leite).

Pois bem. Resta uma dúvida: se a Tabela Price nada mais é do que capitalização de juros, prática essa proibida pelo ordenamento, por que vem sendo aplicada indiscriminadamente nos contratos de financiamento imobiliário firmados diretamente pelas construtoras?

Essa resposta também está inserta no ordenamento através da Lei nº 9.514/97, modificada pela Lei nº 10.931/2004, que dita as regras do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e, em seu artigo 5º, § 2º, estabelece que "as operações de comercialização de imóveis, com pagamento parcelado, de arrendamento mercantil de imóveis e de financiamento imobiliário em geral poderão ser pactuadas nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI". Entre essas condições, está prevista a capitalização dos juros.

É importante destacar que a referida Lei não diz: "deverão ser pactuadas", mas sim "poderão ser pactuadas". Assim, o que se tem é uma discussão acerca da interpretação das normas.

Ocorre que o próprio caput do artigo 4º da mencionada Lei dirime referido conflito, uma vez que prescreve que "as operações de financiamento imobiliário, em geral, serão livremente efetuadas pelas entidades autorizadas a operar no SFI, segundo condições e observadas as prescrições legais."

Assim, através desse dispositivo, infere que as Construtoras e Incorporadoras que se valem dessa regra permissiva também estão submetidas às demais prescrições legais, estando, portanto, proibidas, através do Decreto-Lei nº 22.626/33 de capitalizar juros. Tem-se, portanto, que as construtoras e incorporadoras estão "falsamente" amparadas pela Lei nº 9.514/97, o que nos permite afirmar estarem se utilizando indevidamente da Tabela Price nos contratos de financiamentos por elas outorgados.

Frise-se que nenhuma das normas que regulamentam os contratos imobiliários, que nada mais são do que puros contratos de venda e compra, prevêem qualquer permissão a respeito, restando, portanto, ilegal toda e qualquer computação de juros compostos nesse tipo de contrato. Como dito, a Lei do SFI apenas possibilita a aplicação da capitalização de juros, desde que observadas as demais prescrições legais.

Assim, não havendo regra permissiva às entidades que comercializam imóveis, salvo as que operam pelo SFI, a utilização da Tabela Price nos contratos firmados pelas construtoras e incorporadoras é absolutamente ilegal e deve ser rechaçada através de revisão perante o Poder Judiciário.

Recentemente, o Primeiro Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo, nos autos do recurso de Agravo de Instrumento nº 886.106-1, manifestou-se acerca da ilegalidade da aplicação da Tabela Price nos contratos imobiliários, afirmando que o sistema de amortização da "TP" incorpora juros sobre juros, "o que contraria as Súmulas nº 121 e 596, do STF, e 93, do STJ."

É importante apontar que além de a aplicação da Tabela Price ser absolutamente ilegal - a teor do que dispõe o art. 4º do Decreto 22.626/33 e Súmulas nº 121 e 596, do STF, e 93, do STJ -, também se mostra totalmente ilegal sob a égide do Código de Defesa do Consumidor, já que fere expressamente o princípio da transparência. "A Tabela Price tem sido utilizada no mercado imobiliário como forma de mascarar o preço pretendido, vez que é incluída após a conclusão das obras, quando o adquirente já está absolutamente engolfado no financiamento" (Scavone Júnior, Luiz Antonio, Tabela Price: enfim os tribunais reconhecem a ilegalidade. Jus Navegandi, Teresina, a. 4, n. 38, jan. 2000 - o que vai em total desencontro ao direito à informação clara e precisa e ao princípio da boa-fé entre as partes.

Posto isso, por qualquer ângulo que se analise a questão, tem-se totalmente ilegal a aplicação da Tabela Price nos contratos de financiamento imobiliários firmados com construtoras e incorporadoras, o que leva a concluir serem totalmente passíveis de revisão, bem como a devolução das parcelas pagas a maior através da intervenção do Poder Judiciário.

Vale destacar, como foi dito acima, que em contratos de financiamento imobiliário firmados no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário, as Caixas Econômicas, bancos comerciais, bancos de investimento e bancos com carteira de crédito imobiliário estão autorizados por lei a se utilizar de juros capitalizados, estando assim, permitidos a se utilizar da Tabela Price. Para os contratos firmados com construtoras e incorporadoras, o ordenamento permite apenas a aplicação máxima de juros anuais de 12%.