Tão ou mais vulnerável que qualquer uma das três opções de garantia de aluguel, a fiança pessoal ficou ainda mais fragilizada a partir da edição do novo Código Civil. A suposta solidez com que esse tipo de garantia se revestia no mercado de locação foi abalada pela facilidade com que o fiador passou a poder exonerar-se das suas responsabilidades como garantidor no decorrer do contrato de locação. Esse, porém, foi apenas mais um detalhe, pois existem alguns projetos de lei em tramitação no Congresso, que vão desde simples restrições à fiança pessoal, até a extinção dessa figura de garantia.

Tome-se como exemplo o Projeto de Lei 145/2000 de autoria do senador Carlos Patrocínio, do PTB-TO que propõe a supressão do Art. 82 da Lei 8245/91, que inseriu o inciso VII no Art. 3º da Lei 8009/90. Na prática, significa voltar a buscar fiador idôneo que possua dois imóveis, pois o imóvel bem de família volta a ser impenhorável como garantia de fiança pessoal. Essa parece ser apenas a ponta do iceberg dos problemas que envolvem o oferecimento de garantias ao contrato de locação.

A própria Lei do Inquilinato (8245/91) determina em seu Art. 40 as situações em que a substituição do fiador é exigível, dada a facilidade com que esse mantenedor solidário do débito assumido pelo inquilino, pode livrar-se dele. A fiança pode simplesmente sumir com a morte do fiador, sua ausência ou mudança para local ignorado, interdição, falência ou insolvência legal, desapropriação ou alienação do imóvel dado em garantia e também à exoneração já comentada. Com relação à morte do fiador, o código civil determina em seu Art. 836 que a responsabilidade passa aos herdeiros; mas a responsabilidade da fiança se limita ao tempo decorrido até a morte do fiador e não pode ultrapassar as forças da herança.

O termo "fiador idôneo" pode parecer redundante e sem sentido, porém nos remete a um outro problema, bastante comum por sinal, e que podemos verificar simplesmente abrindo o caderno de classificados dos jornais: a figura do "fiador profissional". Embora com menor intensidade que antes, essa figura continua existindo e a maneira mais simples de constatar isso, é ver que os anúncios se multiplicam. Fato intrigante é que as imobiliárias não admitem sua utilização. Onde então estariam os contratos assinados por essas pessoas?

Uma prática bastante recorrente no mercado pode ser creditada a razão para a sobrevida do fiador profissional. Trata-se da utilização dos serviços de uma imobiliária apenas para alugar o imóvel, ficando a administração da locação a cargo do próprio locador. Um volume bastante expressivo de proprietários de imóveis não aceita a hipótese de ter que pagar uma taxa mensal de administração, para que a Imobiliária apenas emita o boleto de cobrança do aluguel. É sabido que a administração não se resume simplesmente à emissão da cobrança mensal. Ora, se não haverá administração, qual então é o grau de comprometimento com o cliente locador, se o inquilino deixar de cumprir com suas obrigações contratuais, como o pagamento do aluguel? Será que o critério de avaliação do candidato à locação é o mesmo que se utiliza quando se administra o contrato?

Outra figura que vem tomando consistência nos últimos anos, e que inclusive pode ser uma grande surpresa para imobiliárias menores, é o surgimento do "inquilino profissional". Essa figura, normalmente fabricada, apresenta-se por meio de outras pessoas e nunca aparece:

· É na maioria das vezes funcionário público, com salários polpudos e gordas gratificações;

· Não tem apontamentos negativos em seu cadastro e fornece documentação (falsa) farta;

· Prontificam-se a providenciar rapidamente tudo o que for solicitado, mostrando extrema boa-vontade.

O locador, ansioso por efetuar o contrato e livrar-se do alto custo imposto pela vacância do imóvel, acaba não observando todos os cuidados necessários, tornando-se presa fácil para esse tipo de golpista. Nesse caso normalmente quem entra no imóvel nunca é a mesma pessoa que assinou o contrato de locação. Se for necessário (e quase sempre é) o ajuizamento de ação judicial é necessário qualificar os reais ocupantes do imóvel, que não se conhece e de quem não se tem qualquer informação. Situação bastante ingrata essa.

Feitas essas considerações, cabe-nos perguntar onde residiria a suposta garantia real creditada ao fiador? Mesmo que tecnicamente seja possível a ação judicial de cobrança e execução dos bens do fiador para quitação de débitos existentes, se ele não tiver o que ser executado, ou pior, o bem em questão estiver sendo executado por mais de um credor, a quem caberia o recebimento dos débitos? Muitas histórias permeiam esse universo e o fim é invariavelmente o mesmo: aciona-se a justiça para não receber nada ou quase nada. A teoria de credibilidade do fiador pode ser desmontada, literalmente, tijolo por tijolo.

Nota do Editor: João Luiz Pin é gerente de vendas da Valor Capitalização, tem mais de 12 anos de experiência no mercado de garantias voltadas ao segmento de locação de imóveis.