A propósito da atual discussão sobre a aplicação de índices inflacionários negativos no reajuste dos aluguéis, vale a pena relembrar, mesmo singela e sinteticamente, o que é "índice inflacionário". É simplesmente a medida da oscilação do valor real, efetivo, da moeda. Com 1 real de hoje, compra-se algo menos - ou mais - do que há um ano. Esse "a mais" ou "a menos" é medido pelo índice.

Para a recomposição do poder de compra da moeda, tradicionalmente abalado pela inflação, passou-se a utilizar o conceito de "correção monetária". Assim, se havia inflação de 1% num determinado período, corrigia-se a moeda em 1%; garantindo dessa forma o poder de compra por intermédio da variação nominal da expressão de valor.

Cada índice se distingue dos demais, basicamente, pela metodologia do seu cálculo, pelo organismo que o gera, pelo período que abrange, pelo setor que foca. Nenhum está errado, diga-se, mas cada um se destina a um objeto específico. Daí as variações dos seus resultados entre si.

Sem adentrar profundamente no estudo econômico que os índices exigem, aqui vai um resumo desses indicadores: a) o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) é apurado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) entre os dias 1 a 30 de cada mês, em 11 capitais brasileiras, medindo a variação do custo de vida percebida por pessoas que recebem entre 1 e 8 salários mínimos (é o índice adotado para apuração da inflação oficial do País); b) o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) é calculado desde 1980 nos mesmos moldes do INPC; porém reflete o custo de vida das famílias com renda mensal de 1 a 40 salários mínimos (é utilizado para medir as metas de inflação do governo) e mede a evolução nas regiões metropolitanas de Belém, Fortaleza, Recife, Salvador, Belo Horizonte, Rio de Janeiro, São Paulo, Curitiba e Porto Alegre, Brasília e município de Goiânia; c) o Índice Geral de Preços (IGP), calculado pela Fundação Getulio Vargas (FGV), é uma média ponderada dos índices de preços no atacado (IPA), de preços ao consumidor (IPC) e do custo da construção civil (INCC), sendo apresentado nas modalidades IGP-DI, IGP-10 e IGP-M, distintas entre si pelos períodos em que são calculados; d) o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), da Fundação de Pesquisas Econômicas da Universidade de São Paulo (Fipe) apura o custo geral de bens e serviços comprados por um consumidor típico, sendo computado em período de 30 dias.

Em contratos de locação, a escolha do índice de reajuste diz respeito exclusivamente aos contratantes, possibilitada até a alteração do índice inicialmente eleito (art. 18 da Lei nº 8.245/91). A este propósito, somente é proibido: a) vincular a variação à oscilação de moeda estrangeira ou do salário mínimo (art. 17 da Lei nº 8.245/91); e b) prever periodicidade inferior a um ano (art. 28, parágrafo 1º, da Lei nº 9.069/95 e art. 2º, parágrafo 1º, da Lei nº 10.192/01).

Pois bem, eleito determinado índice inflacionário e obedecida a periodicidade legal, cumpre aos contratantes aplicar o índice, exceto se ocorrer, porventura, situação de o índice escolhido não retratar verdadeiramente a oscilação que deveria medir (essa situação, que já ocorreu no Brasil, não é usual e se deve a eventual mudança de critério no cálculo, ingerência na medição e outros fatores normalmente externos à construção do índice). Aplicado o índice, é irrelevante, para sua validade, o resultado aritmético. Lembre-se que, mediante a aplicação, é buscada a expressão monetária, em reais, do valor original "atualizado".

Um tópico que merece reflexão é o da escolha do índice. Como se notou na síntese, cada um deles está atrelado a uma determinada movimentação econômica, nem sempre a melhor para balizar um concreto pacto de locação.

Evidentemente, conforme o período de apuração, um mesmo índice levará os valores a destinos bem divergentes. Mais uma vez buscando exemplos, a aplicação anual do reajuste, com base no IGPM/FGV de julho de 2009, redundou no fator de 1,0152 e, no mês seguinte, no fator de 0,9933. Ou seja: reajustes em julho elevaram o valor nominal e em agosto, reduziram. Porém, não existirá perplexidade, bastando recordar que se trata do elementar cálculo da oscilação do valor real, efetivo, da moeda, que é assim preservado.

Abrem-se parênteses para recordar que se cogita, vez por outra, prever nos contratos que somente a "variação positiva" do índice seria aplicada no cálculo do reajuste do aluguel. É previsão perigosa, entretanto.

Perigosa, pois se o que se busca é a expressão do valor efetivo, caso, por ilustração, R$ 100,00 originais correspondessem a atuais R$ 97,00, ao se manter a cobrança daqueles R$ 100,00, se estaria, na verdade, cobrando R$ 97,00 mais R$ 3,00, quiçá desvirtuando o equilíbrio desejável, a merecer estranheza, diante do artigo 45, da Lei das Locações, resgatada a certeza de que não há uma cláusula de reajuste, de viger pela metade, em absoluta refração à lógica.

Algumas vozes pregam - numa leitura draconiana, literal - que esse plus cobrado consistiria em revisão do aluguel, passando a correr, dessa data, o prazo de três anos para a promoção da ação revisional (art. 19 da Lei das Locações). Embora ventilado este temor, não se defende aqui essa leitura literal do texto legal, em tudo e por tudo dissonante da inteligente e necessária análise dos casos concretos, a realizar-se sempre em prol do equilíbrio econômico-financeiro do contrato de locação.

E, simpaticamente à validade dessa previsão, cumpre anotar o entendimento de que tão somente revelaria a aplicação do princípio da liberdade contratual, expressando o claro entendimento dos interessados diretos no negócio pactuado.

Vista a mecânica dos reajustes e o significado dos índices inflacionários, em ocorrendo a situação concreta, parece razoável concluir que será legal a redução da expressão monetária do valor do aluguel, como o é a elevação.

Nota do Editor: Jaques Bushatsky é diretor de Legislação do Secovi-SP.