A ação de dúvida inversa tem sua origem nos cartório de registro de imóveis e só tem seu início a partir do momento em que o Oficial de Registro, através de uma observação minuciosa às exigências contidas em lei específica, se nega a registrar o título apresentado e apresenta sua “dúvida”.

Portanto, é no procedimento de registro de imóveis, que o Oficial de Registro, na fase de exame formal dos títulos apresentados pelo interessado, deverá verificar todas as exigências legais contidas no Código Civil, na Lei de Registro Público e na legislação tributária, analisando os elementos extrínsecos daqueles títulos imobiliários.

Havendo exigências a serem satisfeitas, o Oficial indicará ao apresentante por escrito. Não se conformando o apresentante com tal exigência do Oficial, ou não podendo satisfazê-la, será o título, a seu requerimento e com a declaração da dúvida, remetido ao juízo competente para dirimí-la.

A suscitação de dúvida é o caminho legal de submeter à apreciação judicial as exigências formuladas pelos Oficiais do Registro de Imóveis.

A natureza jurídica da suscitação de dúvida é administrativa, que formulada pelo Oficial de Registro, a requerimento do apresentante do título imobiliário, será remetida ao magistrado competente para decidir sobre a legitimidade das exigências feitas, como condição do registro pretendido.

A palavra “dúvida”, no sentido gramatical, significa um estado de incerteza quanto ao conhecimento. No direito imobiliário, dúvida é o nome de um procedimento administrativo, disciplinado pelos artigos 198 a 204 da Lei nº 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos).

Pela regra estabelecida no caput do art. 198 da Lei nº 6.015/73, na hipótese de o Oficial se deparar com alguma irregularidade, depois de protocolar à margem da prenotação a ocorrência da dúvida, deverá dar ciência do fato ao apresentante, certificando por escrito a exigência a ser satisfeita, para que este corrija a irregularidade apontada ou desista do registro.

Se o apresentante não aceitar a exigência feita pelo Oficial, por entendê-la descabida ou por não poder satisfazê-la, pode o apresentante requerer seja o título, com a declaração de dúvida, remetido à análise do magistrado competente.

O processo de suscitação de dúvida seguirá o procedimento elencado no artigo 198 da Lei de Registro Público:

Art. 198 - Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-la-á por escrito. Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial, ou não a podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimí-la, obedecendo-se ao seguinte: (Renumerado do art 198 a 201 "caput" com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

I - no Protocolo, anotará o oficial, à margem da prenotação, a ocorrência da dúvida;

Il - após certificar, no título, a prenotação e a suscitação da dúvida, rubricará o oficial todas as suas folhas;

III - em seguida, o oficial dará ciência dos termos da dúvida ao apresentante, fornecendo-lhe cópia da suscitação e notificando-o para impugná-la, perante o juízo competente, no prazo de 15 (quinze) dias;

IV - certificado o cumprimento do disposto no item anterior, remeter-se-ão ao juízo competente, mediante carga, as razões da dúvida, acompanhadas do título.

O Oficial anotará no protocolo, à margem de prenotação, a ocorrência da dúvida; após certificar, no título, a prenotação e a suscitação da dúvida, rubricará todas as folhas; em seguida, dará ciência dos termos da dúvida ao apresentante, fornecendo-lhe cópia da suscitação e notificando-o para impugná-la perante o juízo competente, no prazo de 15 dias.

O Oficial de Registro, na suscitação, deverá fundamentar a dúvida com clareza e precisão, com os motivos de fato e de direito que levaram a adiar ou impugnar o registro solicitado pelo apresentante. Trata-se de obrigação do Oficial de Registro protocolar a peça de dúvida escrita de forma inteligível, sob pena de o magistrado indeferir liminarmente a dúvida.

Como se observa, não pode o Oficial de Registro suscitar a dúvida, “ex officio”, sendo legalmente necessário que o requerente a provoque, na forma do seu requerimento, demonstrando as razões que motivam a improcedência da mesma. Só então o Oficial deverá remetê-la ao Juiz de Direito competente para dirimí-la.

A notificação será efetuada pelo Oficial de Registro, seu substituto ou escrevente autorizado, na qual o apresentante, tomando conhecimento da dúvida suscitada e da sua fundamentação, possa impugná-la. Não valerá como citação, mas como um aviso ao apresentante, de que a impugnação da dúvida do Oficial deverá ser feita perante o juízo competente dentro de 15 dias.

A citação do interessado será feita pelo magistrado competente, de acordo com artigo 221 e seguinte do Código de Processo Civil, para que impugne em 15 dias, contada da data da intimação.

A impugnação da suscitação da dúvida, que equivalerá a uma contestação, deve ser assinada por advogado devidamente constituído pelo interessado.

Se citado o interessado, este não apresentar resposta no prazo assinalado no art. 198, III da Lei de Registros Públicos, o representante do Ministério Público, como fiscal da lei, terá vista dos autos e se pronunciará no prazo de 10 dias, conforme preceitua o art. 200 da 6.015/73, seguindo à imediata sentença, que considerará procedente ou improcedente, haja ou não impugnação.

Mesmo que o interessado não impugne a dúvida, decidirá o julgador, baseado nos elementos constantes dos autos. Pois, a falta de resposta não produz óbice à lavratura da decisão.

O juiz competente poderá ordenar, “ex officio”, mesmo sem haver resposta, a pedido do interessado ou do Ministério Público, diligências a fim de obter esclarecimentos e informações necessárias. Na outra opção, caso não haja requerimento de quaisquer diligências, a sentença será proferida dentro de 15 dias, art. 201 da Lei 6.015/73.

Se a suscitação da dúvida for julgada improcedente, o Oficial de Registro não mais poderá suscitá-la ante o reconhecimento judicial, por via de coisa julgada formal, do direito do interessado em registrar o título.

Porém, se a decisão julgar a suscitação da dúvida procedente, uma vez transitada em julgado, o título impugnado e os demais documentos serão devolvidos ao interessado, independentemente de traslado. É dada ciência da decisão ao Oficial de Registro para que consigne no Protocolo e cancele a prenotação, uma vez que o referido título não poderá ser registrado.

Se a dúvida for julgada procedente, as custas serão pagas pelo interessado; caso contrário não haverá custas a recolher.

Por fim, cumpre ressaltar que o Oficial de Registro Imobiliário não pode interpor recurso de apelação contra a sentença que dirimiu a dúvida, por falta de legitimidade legal.

Em relação à decisão no procedimento de dúvida, por tratar-se de ato meramente administrativo, apoia-se ela na coisa julgada formal, não fazendo coisa julgada material.

É aquela em que, na área de Registro de Imóveis, o apresentante ou interessado não se conformando com as exigências que negam o registro do que pretende requer sua instauração diretamente ao Juiz Diretor do Foro. Pode ocorrer, dentre outros casos, naquele em que o Registrador de Imóveis se recusa até mesmo em protocolar o título sob a alegação de não ser o Oficial competente para a execução do registro pretendido, entre outras coisas.

Em ocorrendo o procedimento da dúvida inversa, o Juiz competente encaminhará o expediente ao Oficial de Registro de Imóveis para que imediatamente protocole o título e, no prazo de 15 dias, apresente suas razões para o indeferimento do registro. Esse prazo não se encontra de forma textual na legislação aplicável a espécie, justificando-se, porém, sua concessão uma vez ser ele também conferido ao interessado no registro para a apresentação da impugnação das aludidas razões (art. 198, inciso III, da Lei 6.015/73).

Diante do exposto, procurou-se estabelecer uma relação direta do procedimento da suscitação de dúvida no registro de Imóveis, com a norma vigente e os princípios fundamentais dessa espécie de ação.

Sendo a dúvida a forma pelo qual o Oficial de Registro, diante da incerteza quanto à prática ou não do ato que lhe é imposto ou solicitado, submete à prévia apreciação judicial, para que este decida qual orientação a ser tomada ou como o ato deve ser executado.

Existindo, ainda, a possibilidade de substituir a suscitação de dúvida pelo Mandado de Segurança ou por Ação Ordinária Declaratória.

Nota do Editor: André Paes Leme Paioli, advogado do escritório Fernando Quércia Advogados Associados.