O síndico, protagonista da administração condominial, tem como um dos deveres fixados pela lei “representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns” (artigo 1.348, II, do Código Civil). Na mesma linha, diz a lei que o síndico deverá “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores” (artigo 1.348, V, do Código Civil).

Para alcançar efetividade no cumprimento de suas atribuições o síndico tem como principal ferramenta de controle a aplicação de multas pecuniárias. Mas quais ocorrências legitimam a atuação repressiva do síndico? Qualquer reclamo vindo de ocupante ou condômino já seria suficiente para tanto?

A resposta é negativa. O síndico, como autoridade que é, deve agir com critério, base probatória e bom senso. Em outras palavras, a figura do condomínio só deve ser invocada em questões que, comprovadamente, sejam afeitas aos interesses coletivos e não aos individuais. Toda sustentação jurídica que tutela o ora chamado condomínio edilício (artigos 1.331 a 1.358 do novo Código Civil) se presta a reger a vida, a convivência, as áreas, os interesses e as coisas comuns.

Uma questão que serve de exemplo de tal realidade são as reclamações sobre barulho. Não raro, o relato não envolve a coletividade, circunscrevendo-se apenas a certas unidades que se digladiam por conta da suposta prática de ruídos (cuja prova é difícil obtenção). Se assim for não será hipótese de intervenção do condomínio, por meio dos seus agentes. Quando muito, poderá o síndico mediar a questão, por liberalidade, sempre visando uma resolução amigável da disputa.

Será um caso, isto sim, de problema de vizinhança entre duas unidades autônomas, cabendo ao suposto prejudicado buscar fazer valer os direitos que crê ter, contra o seu vizinho ofensor, pelas vias que entender mais oportunas e adequadas.

O ponto de vista aqui descrito foi sintetizado com muita propriedade pelo magistrado paulista Cláudio Antônio Soares Levada no artigo intitulado “o síndico nos condomínios edilícios”, que, a certa altura, afirma: “em princípio não cabe ao síndico preocupar-se com questões concernentes a cada unidade condominial, ou mesmo com problemas que ocorram entre as unidades autônomas, salvo quando tais questões interfiram de algum modo nas áreas comuns, ou na segurança, saúde e tranqüilidade de todos os condôminos (por exemplo, um barulho tão intenso proveniente de uma unidade autônoma que tire o sono de todos os moradores do edifício, ou um animal perigoso a todos os condôminos, indistintamente)”.

Nota do Editor: João Paulo Paschoal Rossi é assessor jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).