Parece incrível, mas toda vez que precisamos recorrer à legislação para dirimir uma situação ou uma dúvida sobre a vida comunitária em condomínios, nos deparamos com uma legislação antiga, vaga e obsoleta.

De todas as situações novas que a modernidade nos impôs nada está contemplado na legislação condominial. Condomínios-clube, síndicos profissionais, flats, loteamentos e muitas outras questões sequer encontram menção nos artigos do Novo Código Civil, de 2002, que se referem a condomínios.

Falamos em Novo Código Civil. Entretanto, as semelhanças com os artigos da legislação anterior, de 1964, são tamanhas que muitos ainda se confundem. E, muitos artigos da referida lei de 1964 ainda vigoram no que se refere a incorporações.

É verdade que houve algumas alterações, como a multa por atraso no pagamento de condomínio, que foi reduzida de 20% para 2%; a nomenclatura de Edifício para Edilício, a proibição do voto do inadimplente em reuniões e a possibilidade de representação, se aprovada em assembleia. Porém, nenhuma dessas modificações alterou significativamente a legislação anterior.

Para piorar o cenário, a atual legislação ainda cria determinados obstáculos para o melhor desenvolvimento dos grandes condomínios. Exemplo disso é que, para aprovar despesas com obras úteis (o que também não é claramente definido), a lei exige um quórum de metade mais um de toda massa condominial. Vale ressaltar que essa é uma operação difícil, já que muitos condomínios de maior porte sequer têm um local adequado para abrigar esse contingente, caso a maioria dos condôminos comparecesse. Embora saibamos que isso é raríssimo.

Métodos arcaicos de contabilização são aceitos nas apresentações anuais de aprovação de contas, pois os condomínios não são formalmente pessoas jurídicas e não precisam formalizar balanços. Mas, em contrapartida, eles têm de seguir algumas exigências, como reter encargos e alguns impostos em suas despesas usuais, como se fossem empresas. Esse fato, aliás, até hoje não foi explicado e não tem precedentes em outras partes do mundo.

Todos desejam uma gestão profissional e empresarial para a vida comunitária em condomínios. Mas como compará-los às empresas se suas decisões e regimentos são subordinados a uma legislação única e central?

Que autonomia tem o corpo diretivo de um condomínio?

A legislação não prevê qualquer autonomia de decisão que interfira no direito de propriedade. Dessa forma, a disciplina deve ser mantida por meio de recursos paliativos, como advertências e multas de eficácia discutível. Enquanto a legislação não se atualiza e se flexibiliza com a dimensão que este século exige, resta, então, mudar o perfil dos síndicos, que além de mediadores, tornaram-se verdadeiros árbitros na solução de conflitos.

Nota do Editor: Gabriel Karpat é diretor da GK Administração de Bens e coordenador do curso de síndicos profissionais da Gabor RH. E-mail: diretoria@gk.com.br.