O que é Tabela Price? Tabela Price é um sistema de amortização. Sistema de amortização nada mais é que um modelo matemático desenvolvido para operações de empréstimos e financiamento, envolvendo desembolso periódico do principal e encargos financeiros, objetivando quitar a dívida ao final do prazo contratado. Através desse sistema, você paga os juros do financiamento durante os primeiros ¾ do prazo contratual e somente no último é que se amortiza o saldo devedor. Como saber se é legal a utilização da Tabela Price nos financiamentos imobiliários?

Muitos afirmam que ela é nada mais, nada menos, do que o famoso “juros sobre juros”, ou ainda, o anatocismo. O Novo Dicionário Jurídico Brasileiro define que “anatocismo é a capitalização de juros, vencendo novos juros. É a contagem de juros sobre juros já produzidos pelo capital empregado”. Criou-se uma polêmica em cima de uma ciência exata, em que os críticos afirmam que é um sistema perverso e que prejudica o mutuário, em virtude de direcionar menos recursos para amortização, quando comparados ao Sistema de Amortização Constante. Que a Tabela Price é a grande responsável pela capitalização de juros, o que o tornaria impróprio para ser aplicado em financiamentos imobiliários.

Afirmam, ainda, que o Decreto nº 22.626/33, Lei de Usura, proíbe “contar juros dos juros”, ou seja, proíbe a prática do anatocismo. Defendem também que deve-se alterar o sistema de amortização para o Sistema de Amortização Constante - SAC. Ocorre que o critério de cálculo dos juros é idêntico tanto para o SAC quanto para a Tabela Price, isto é, incidem sempre sobre o capital, sem qualquer acréscimo de juros, os quais são quitados e não incorporados ao saldo devedor, sendo a base de cálculo decrescente, em função da quota de amortização e, referidos juros se reduzem exatamente pelo valor que deixa de incidir sobre o capital amortizado.

A Tabela Price, no que diz respeito ao cálculo dos juros, da apuração da quota de amortização e da evolução do saldo devedor obedece, literalmente, os mesmos princípios aplicáveis a qualquer outro sistema de amortização que utilize o mecanismo de quitação periódica dos juros e amortização parcial do capital, termos matemáticos. A única diferença entre estes sistemas se restringe ao cálculo da prestação. Logo, conclui-se que a capitalização de juros não existe nos contratos imobiliários, quer com a aplicação da Tabela Price ou qualquer outro sistema de amortização, pois da prestação que se paga todo mês, uma parte já é destinada a pagar os juros mensais e a outra é utilizada para amortizar a dívida.

Essa desinformação gera uma instabilidade que eleva o risco do crédito e consequentemente o preço dos imóveis. A regulamentação será positiva, pois irá reduzir o risco de perda de capital com discussões judiciais que refletirá numa melhor oferta de crédito.

Nota do Editor: Daniele Akamine é bacharel em Direito, pós-graduada em Direito Civil, Direito Penal e Processo Penal, MBA em Economia da Construção e Financiamento Imobiliário, técnica em Contabilidade e sócia diretora da Akamines Negócios Imobiliários Ltda (www.akamines.com.br).