O que é a modalidade de locação built do suit (construção sob medida)?

Trata-se de uma modalidade de locação comercial, em que o locador contrata a locação de seu imóvel, em longo prazo, com locatário (em geral uma empresa) que precisa de um imóvel adequado especificamente para a sua atividade comercial, e não pretende investir na compra de um imóvel.

Este tipo de locação já era prevista na legislação específica?

Não. A Lei nº 12.744/12 alterou a Lei de Locações (8.245/91) no sentido de possibilitar de forma mais organizada e segura as locações com prazo mais longo para imóveis construídos sob medida a pedido do locatário, introduzindo o art. 54-A. A ausência de lei específica disciplinando esses contratos gerava insegurança para as partes (locador e locatário) no momento da sua concretização.

Qual a alteração introduzida pela Lei nº 12.744/12?

A inserção do artigo 54-A na Lei de Locações onde está previsto que, na locação não residencial de imóvel urbano, em que o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma do imóvel especificado pelo pretendente à locação, para que este seja locado por prazo determinado, deverão prevalecer as condições livremente pactuadas no contrato e as disposições procedimentais previstas na Lei.

Nesta modalidade contratual as partes contratantes (locador e locatário) poderão ajuizar ação revisional?

A possibilidade de ajuizamento de ação revisional visando baixar ou aumentar o valor da locação deverá estar prevista em contrato. A lei passou a autorizar que as partes convencionem a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. Desta forma, a revisão dos aluguéis passa a ser expressamente um direito disponível pelas partes nesta modalidade contratual.

E quanto à multa contratual devida pelo locatário em caso de rescisão antecipada?

No parágrafo segundo do artigo 54-A, foi incluída regra para denúncia antecipada do contrato pelo locatário. Este dispositivo afasta a regra geral que prevê a possibilidade de o locatário devolver o imóvel ao locador arcando com a multa pactuada de forma proporcional ao período de cumprimento do contrato. Nesta caso deverá prevalecer a multa fixada no contrato que não excederá a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.