Nos dias de hoje, com a alta do mercado imobiliário, há diversos imóveis sendo comercializados nas mais diversas regiões do Brasil. Essa comercialização está se dando tanto para os imóveis residenciais quanto para os imóveis não residenciais. Na comercialização destes, quais sejam, os imóveis não residenciais, ocorre dia a dia grande quantidade de venda dos estabelecimentos comerciais, o que na linguagem popular se denomina por “passa-se o ponto”. No universo jurídico essa modalidade de venda é denominada de trespasse.

Em grande parte desse tipo de comercialização dos pontos comerciais aquele que está vendendo não tem a propriedade do imóvel. A sua utilização, uso e gozo do imóvel se dá por meio de uma relação locatícia com o proprietário do imóvel, ou seja, há um contrato de locação celebrado entre as partes.

A alienação, na modalidade venda, desse imóvel é totalmente possível mesmo sem o locatário ser o proprietário do imóvel. Na verdade o locatário estará vendendo o direito de explorar aquele determinado ponto comercial cuja valoração se dá por diversos motivos, como, por exemplo, uma excelente localização que proporciona um grande potencial de receita bruta para a atividade econômica que ali será desenvolvida.

Para a venda do ponto comercial, necessário se faz a transferência do contrato de locação para o novo adquirente. Essa exigência está contida no artigo 13 da Lei do Inquilinato: “Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador. § 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição. § 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.”

Resta cristalina, após simples leitura do texto, a necessidade de que o locador dê a sua anuência expressa para a transferência do contrato de locação. Assim, assina-se um contrato de cessão da locação tendo como cedente o atual locatário, cessionário o novo adquirente e o locador como interveniente anuente.

Em discussão a esse tema o Conselho da Justiça Federal (CJF) editou o Enunciado 234, nos seguintes termos: 234 – Art. 1.148: Quando do trespasse do estabelecimento empresarial, o contrato de locação do respectivo ponto não se transmite automaticamente ao adquirente. Fica cancelado o Enunciado nº 64.

Para ilustrar o assunto, em sede de recurso de apelação o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, ao julgar uma situação em que supostamente teria sido vendido o ponto comercial por meio do trespasse, entendeu que “...A duas porque ainda que a locação fosse verbal, a cessão da locação, para ser válida, dependia do consentimento prévio e escrito do locador, nos termos da lei de regência das locações, Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991.”

Assim, em caso de interesse de venda de um ponto comercial, uma vez encontrado um interessado, acordado o valor de compra, deve-se informar ao locador a pretensão de repasse do ponto para que concorde e expressamente dê a sua anuência.

Nota do Editor: Marcelo Miranda Piffer é advogado do escritório Cerveira Advogados Associados, pós-graduado em Direito Processual Civil, pela Universidade Presbiteriana Mackenzie, e em Direito Público e Direito Contratual, pela Escola Paulista de Direito. E-mail: marcelo@cerveiraadvogados.com.br.