Nos últimos tempos, um sem-número de equívocos e dúvidas surgiram a respeito do pagamento da corretagem imobiliária nas operações de compra e venda de imóveis novos. Quem deve pagar a comissão do corretor: o cliente que vai ao estande ou a empresa incorporadora?

O assunto foi – e ainda é – pauta de muitos processos na Justiça, embora o Código Civil seja claro ao dispor sobre a livre negociação dos valores de corretagem entre o vendedor e comprador do imóvel. Nos últimos três anos, em juizados especiais cíveis regionais de São Paulo, parecia predominar a ideia de que seria abusivo o consumidor remunerar diretamente os corretores de imóveis, sob o argumento de que a ida do cliente ao estande de vendas manteria a corretagem, obrigatoriamente, a cargo direto do incorporador do empreendimento.

Esse entendimento criou inúmeros embaraços. Muitos compradores acionaram judicialmente imobiliárias e incorporadoras requerendo a devolução do dinheiro da comissão paga diretamente ao corretor. Na outra ponta, em decorrência de ações consideradas procedentes, ficavam no prejuízo os profissionais e as empresas intermediadoras, já que suas remunerações vêm do valor da negociação imobiliária. Logo, a devolução desse dinheiro gerava nada menos do que um verdadeiro calote no bolso das imobiliárias e dos corretores, muitas vezes, com devoluções em dobro, um caso drástico, o equivalente aos corretores, além de não receberem por sua atividade, ainda estavam pagando ao cliente para trabalhar.

O que, certamente, passava despercebido é que pode haver dois tipos de estrutura de formatação do preço final do valor do imóvel. A corretagem pode estar embutida como custo no preço da unidade, assim como o custo do projeto e materiais de construção, de maneira que o comprador não consegue identificar o quanto está remunerando a título de corretagem; ou, o mais comum, a comissão estar visível ao comprador como componente do valor total da transação, caso em que o comprador do bem remunera, separadamente, os valores destinados à incorporadora e o valor da corretagem destinado aos corretores e imobiliárias.

Isso significa que, na compra e venda de imóveis ao público consumidor, que passa pelo trabalho de intermediação de corretores e imobiliárias, o comprador sempre pagará a corretagem, pois o valor dos honorários da intermediação é computado na negociação do imóvel. O que difere é a forma: indireta, quando o comprador não sabe exatamente qual o custo que está a remunerar, pois destina seus pagamentos totalmente à incorporadora; ou indireta (apartada), quando o comprador faz um pagamento para os corretores envolvidos naquele negócio e outro pagamento para a incorporadora.

Recente decisão da Turma de Uniformização dos Juizados Especiais vinculados ao Tribunal de Justiça de São Paulo (nº 0000018-42.2014.8.26.0968) pacificou essa questão. No entendimento do colegiado, a comissão de corretagem, mesmo quando a compra e venda do imóvel é fechada em estandes do incorporador, pode ser exigida do comprador. “Em tese, para o promitente comprador, pagar direta ou indiretamente a comissão de corretagem é indiferente em termos econômicos, já que, de um modo ou de outro, tal percentual integrará o preço final da unidade”, destaca a decisão.

Ainda segundo o acórdão, “dizer que normalmente a comissão de corretagem é suportada por quem contratou a intermediação é ignorar as circunstâncias negociais, de livre fixação pelas partes interessadas, impedindo a cobrança direta e impondo a cobrança indireta, o que não parece razoável”. Dessa forma, uma vez que houve livre contratação a respeito do pagamento – reiterando-se que a única diferença é o pagamento direto ou o pagamento indireto, em ambos os casos pago pelo comprador – “não se vislumbra ilegalidade na cláusula. Afinal, o serviço foi efetivamente prestado.”

A decisão também corroborou não haver venda casada na cobrança apartada da comissão, “exatamente porque são esses custos suportados pela [empresa] vendedora e que podem ser repassados, direta ou indiretamente, aos compradores. Portanto, não há exigência da compra de outro produto ou serviço para a venda do imóvel, mas simplesmente repasse dos custos respectivos”, conclui.

Em suma, para o comprador, não há prejuízo, pois nenhum valor adicional lhe é cobrado.

Nota do Editor: Claudia Francisco Brito Marzagão é coordenadora jurídica da vice-presidência de Comercialização e Marketing do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).