Um dos problemas mais discutidos hoje em assembléias condominiais é a questão das garagens. Do aluguel a terceiros, passando pelo número de vagas disponíveis e destinação dos espaços, até as formas e prazos para realização de rodízios - todos os pontos são objeto de discussões acaloradas.

Juliana Mensitieri Baldocchi, da área cível da Innocenti Advogados Associados destaca os problemas comuns e as possíveis soluções.

· Garagens adquiridas juntamente com as unidades e que não são entregues exatamente com as metragens prometidas;
· Vagas indeterminadas;
· Aluguel e venda de garagens;
· Alienação de vagas de garagens a terceiros, estranhos ao condomínio;
· Mais apartamentos do que garagens.

1. A legislação de condomínio não traz disposição legal que possa ser aplicada. Mas, com base na responsabilidade civil (Código Civil), pode-se recorrer à Justiça contra a construtora ou incorporadora, obtendo-se assim um abatimento do preço ou não sendo mais possível, uma indenização pelo prejuízo. Nas relações com os condôminos, a solução efetiva do problema deve ser sempre objeto de assembléias de moradores, pautadas pelo bom senso. Outra saída é estabelecer regras específicas na Convenção do Condomínio para uso e proveito das vagas por todos os moradores de forma igualitária.

2. Quando se trata de vagas indeterminadas, a forma de distribuição é mais justa quando se utiliza o rodízio por sorteio, porque ele garante a igualdade de direito que deve existir entre os moradores. Assim, a sugestão é que seja feito um novo sorteio a cada gestão do síndico, que não poderá ser superior a dois anos. O rodízio deve constar da Convenção ou do Regulamento Interno, incluindo-se aí o período de tempo da utilização da vaga. As vagas indeterminadas serão sempre utilizadas na forma prevista na convenção, ou, na omissão desta, de acordo com deliberação da assembléia de condôminos. Definido na convenção o critério a ser observado, somente a unanimidade dos condôminos poderá alterá-lo, já que se cuida de mudança da destinação da coisa comum com prejuízo a direitos adquiridos.

3. O Novo Código Civil trouxe, em seu artigo 1.338, determinação expressa acerca da preferência, em condições iguais, entre os condôminos, deixando estranhos ao condomínio como última hipótese, até mesmo por questão de segurança. O aluguel e venda das garagens devem ser regulados na Convenção, mas, em caso de omissão, a aprovação e deliberação em assembléia dependerão de quorum de 2/3 dos condôminos, tendo em vista as implicações de risco que poderão ser ocasionadas pelo negócio.

4. Não há previsão legal específica para alienação de vagas de garagens a terceiros estranhos ao condomínio, devendo essa questão ser dirimida pela Convenção Condominial e Assembléias convocadas para tanto. Vagas indeterminadas são consideradas partes acessórias às unidades condominiais, podendo, segundo disposição do art. 1.339, § 2º, CC, ser alienadas a outros condôminos. A alienação a terceiro só pode ocorrer, se houver expressa previsão na convenção.

5. Se a oferta era de uma garagem por apartamento, a questão deverá ser tratada fora do Condomínio, buscando-se as vias judiciais adequadas, acionando-se a incorporadora ou construtora responsável pela obra e comercialização das unidades.

Juliana lembra ainda que a utilização das garagens para outros fins, que não seja a guarda de veículos, também é ponto de atrito nos condomínios. "Essa matéria também deve vir expressa na Convenção e, em caso de estar definido o uso específico para guarda de veículos terrestres, ou seja, carros e motos, estará vedada a sua utilização para guardar objetos, bicicletas, colocar entulhos, entre outros itens", destaca.

Outra questão levantada pela especialista é sobre a responsabilidade por danos causados aos veículos como avarias, furtos e roubos. Nesses casos, conforme orientação jurisprudencial, o condomínio só é responsável por furtos e danos aos veículos estacionados nas garagens se estas dispuserem de vigilantes específicos para este fim e/ou manobristas. "Em qualquer dos casos, vale acrescentar na Convenção quais são as responsabilidades do condomínio, ou ainda, incluir um item que deixe claro que o condomínio não se responsabiliza por roubos de veículos ou por furtos de objetos deixados em seu interior e outro que decida pela contratação de um seguro para esses fins", propõe.

Juliana Baldocchi sugere também que, "para o caso de omissão na Convenção Condominial ou Regulamento Interno, a orientação mais adequada é a deliberação em assembléia, inclusive no tocante às sanções e ao valor de multas para o caso de descumprimento das regras", conclui.