Em abril, as vendas de imóveis usados tiveram a segunda queda seguida no Estado de São Paulo, de acordo com a pesquisa feita com 1.161 imobiliárias de 37 cidades pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CRECISP). O número de casas vendidas foi 15,19% menor em relação a março, quando as vendas haviam recuado 12,47%. O índice de vendas caiu de 0,3585 em março para 0,3040 em abril (-15,19%). As pesquisas do CRECISP também mostram que os primeiros quatro meses do ano acumulam queda de 12,32% no total vendido.

Com relação à locação, o volume de residências alugadas diminuiu 15,88%. Em março, a locação também já havia recuado 3,41%. Entre janeiro e abril, no entanto, o total de casas e apartamentos alugados foi no sentido inverso, com alta de 43,29%.

Os preços médios dos imóveis usados residenciais caíram 0,51% em abril, mas mantêm saldo positivo no ano de 3,99%, segundo o Índice Crecisp.

O índice estadual de locação baixou de 2,3090 em março para 1,9423 em abril (-15,88%). “Esses resultados não indicam necessariamente uma tendência para os próximos meses e estão alinhados com o comportamento histórico desses mercados, que alternam resultados positivos com negativos”, avalia José Augusto Viana Neto, presidente do CRECISP. Ele acredita que o impacto dos ajustes na Economia, com seus efeitos no emprego, renda e expectativas da população, só deverá afetar os dois mercados nos próximos meses.

Mercados diferentes

O presidente do CRECISP ressalva, porém, as diferenças entre os mercados de imóveis novos, usados e de locação residencial. “O mercado de novos sente especialmente a restrição conjuntural do encarecimento do crédito imobiliário, que também afeta o segmento de usados, mas este tem a seu favor algumas vantagens que devem pesar mais nessa hora”, argumenta Viana Neto.

Entre as vantagens, ele cita o fato de que os imóveis usados são mais baratos que os novos, costumam ser mais espaçosos e muitas vezes melhor localizados, “fatores que pesam quando se faz uma avaliação de custos-benefícios”, resume. Viana Neto acredita que o aperto nos orçamentos domésticos deverá levar a uma revisão da estratégia de compra por parte das famílias, “com o imóvel usado voltando a aparecer como opção mais acessível, desde, claro, que consigam financiamento”.

Sobre o aluguel, o presidente do CRECISP diz que as restrições criadas para a compra da casa própria, como os juros e parcela de entrada maiores, podem levar muitas famílias a ficarem morando em suas casas alugadas ou procurarem opções mais baratas ou melhor localizadas, “movimento que pode voltar a aquecer a procura e forçar aumentos nos aluguéis iniciais”.

Venda financiada

Seis em cada 10 vendas de imóveis usados efetivadas em Abril (59,49%) foram feitas com financiamento bancário, percentual praticamente idêntico ao de imóveis alugados que tiveram o fiador pessoa física como garantidor do pagamento do aluguel em caso de inadimplência dos inquilinos (58,4% do total de novos contratos).

A queda nas vendas no Estado de São Paulo no período ocorreu em três das quatro regiões que compõem a pesquisa do CRECISP. Nas cidades de Santo André, São Bernardo, São Caetano, Diadema, Guarulhos e Osasco, a queda foi de 19,1% em relação a Março. No Litoral chegou a 35,97%, baixando para 3,44% no Interior. Só a Capital registrou alta, de 9,53%.

Do total de imóveis vendidos em Abril, 48,16% eram casas e 51,84% eram apartamentos. Os proprietários concederam descontos sobre os preços originais de venda de 5,51% nos bairros de periferia; de 7,3% nos bairros de regiões centrais; e de 7,26% nos bairros de áreas nobres.

Os imóveis que as imobiliárias mais venderam foram as casas e apartamentos de até R$ 300 mil, com 53,82% total de contratos fechados. Na divisão das vendas por faixas de valor dos imóveis, manteve-se o predomínio dos imóveis de até R$ 4.000,00 o metro quadrado, que somaram 66,12% do total.

Com os financiamentos bancários respondendo por 59,49% das vendas, a parcela dos negócios feitos com pagamento à vista somou 35,41% e as vendas financiadas diretamente pelos proprietários, 3,97% do total. A participação dos consórcios ficou em 1,13% do total de unidades vendidas.

Locação residencial tem queda em todas as regiões do Estado de SP

Ao contrário do mercado de imóveis usados, em que as vendas caíram em três regiões mas cresceram em uma, o mercado de locação residencial ficou negativo em abril nas quatro regiões em que é feita a pesquisa do CRECISP. A queda foi de 7,64% na Capital; de 22,99% no Interior; de 16,03% no Litoral; e de 15,16% nas cidades da região do A, B, C, D mais Guarulhos e Osasco.

O imóvel com aluguel de até R$ 1.000,00 continuou sendo em Abril o preferido dos inquilinos – essa faixa representou 52,64% do total de novas locações contratadas nas 1.161 imobiliárias pesquisadas nas 37 cidades do Estado. As casas representaram 58,89% do total de novas locações. Os apartamentos somaram os restantes 41,11%.

Segundo a pesquisa CRECISP, os proprietários concederam descontos sobre os aluguéis inicialmente pedidos de 11,92% em bairros de regiões centrais; de 7,56% em bairros de periferia; e de 8,96% em bairros de áreas nobres.

Além do fiador como principal garantidor dos contratos em caso de inadimplência (presente em 58,4% do total de contratos), os donos dos imóveis também aceitaram como garantia o seguro de fiança (15,79%), o depósito de três meses do aluguel (17,03%), a caução de imóveis (7,18%), a cessão fiduciária (0,04%) e até alugaram sem garantia (1,55%).

Inadimplência em alta

O número de inquilinos em atraso com o pagamento de aluguel aumentou 9,4% em Abril na comparação com Março. Os inquilinos inadimplentes nas 1.161 imobiliárias pesquisadas somavam 3,86% do total de contratos em vigor em Março e passaram a 4,22% em Abril.

As imobiliárias consultadas receberam de volta o equivalente a 92,15% do total de novas locações de Abril.

A pesquisa CRECISP foi realizada em 37 cidades do Estado de São Paulo. São elas: Americana, Araçatuba, Araraquara, Bauru, Campinas, Diadema, Guarulhos, Franca, Itu, Jundiaí, Marília, Osasco, Piracicaba, Presidente Prudente, Ribeirão Preto, Rio Claro, Santo André, Santos, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul, São Carlos, São José do Rio Preto, São José dos Campos, São Paulo, Sorocaba, Taubaté, Caraguatatuba, Ilhabela, São Sebastião, Bertioga, São Vicente, Peruíbe, Praia Grande, Ubatuba, Guarujá, Mongaguá e Itanhaém.