O conceito mais simples e utilizado de contrato é acordo de vontades existente entre partes que na conformidade da ordem jurídica regula esses interesses de adquirir, modificar ou extinguir relações jurídicas, sempre regido pelo princípio da boa-fé. O contrato apresenta basicamente três fases: a pré contratual, a contratual e a pós contratual.

A fase pré-contratual está presente na formação da maioria dos contratos entre particulares, levando à criação de acordo provisório e contrato preliminar. A fase contratual é aquela em que o contrato e confeccionado e aceito pelas partes e a pós contratual é o momento em que o contrato surtirá seus efeitos.

Na fase pré-contratual, surge o contrato preliminar, que pode ser confeccionado quando ainda não existem todas as tratativas consolidadas necessárias ao contrato, mas que existirão no futuro. O contrato preliminar possui caráter provisório, interino e apenas é celebrado quando as partes se comprometem a convencionar, futuramente, um contrato definitivo.

É instrumento extremamente interessante para proteger e, principalmente, vincular as partes à obrigação de celebrar o futuro contrato, concedendo segurança jurídica e previsibilidade aos promitentes.

O contrato preliminar não deve ser confundido com as negociações do contrato, já que elas não geram as obrigações que o contrato preliminar gera, uma vez que essa fase consiste em discutir interesses, negociar e tratar acerca do objeto do contrato o qual se pensa em firmar.

Um exemplo muito interessante e atual de contrato preliminar é o compromisso de compra e venda de imóvel não averbado na matrícula do mesmo configura a categoria de contrato preliminar, com efeitos obrigacionais entre as partes, não gerando efeitos perante terceiros.

Nota do Editor: Jessica Rodrigues Duarte, advogada OAB/SC 55.529, colaboradora do Escritório Giovani Duarte Oliveira Advogados Associados.