Um dos grandes vespeiros do mercado imobiliário, indubitavelmente, é a cobrança dos condôminos impontuais e dos inadimplentes. Essa diferenciação de nomenclatura é importante, porque na maioria dos casos o atraso das cotas condominiais não ultrapassa 30 dias, o que configura impontualidade, mas de fato prejudica o fluxo de caixa dos condomínios, que mês a mês devem realizar uma série de pagamentos, incluindo funcionários, contas de água, luz e contratos de manutenção e conservação, dentre outros.

Quem exerce ou já exerceu o cargo de síndico sabe da dificuldade que é lidar com a cobrança e recebimento das cotas, e ao mesmo tempo honrar com todos os compromissos do prédio. É também consenso no mercado que poucos deixam de pagar o condomínio por deliberada vontade, mas sim, comumente, por uma dificuldade momentânea.

Até 2003, os condomínios controlavam a impontualidade por meio de multa que podia chegar a 20% para quem atrasasse o pagamento da cota em apenas um dia sequer. Com a entrada em vigor do novo Código Civil Brasileiro, a penalidade foi reduzida a 2%. Recordo-me do acalorado debate ocorrido à época, quando se previu a escalada da inadimplência condominial, o que na prática não se concretizou.

De maneira geral, entretanto, a diminuição do percentual da multa provocou aumento da impontualidade, obrigando síndicos e administradoras a aperfeiçoarem os mecanismos de cobrança para a realização de acordos amigáveis. O índice de inadimplência efetiva, que significa atraso superior a 30 dias, permaneceu inalterado, e em alguns casos até chegou a cair, em razão de um maior diálogo estabelecido com os condôminos para o recebimento das cotas, incluindo o parcelamento dos débitos e a não aplicação dos juros.

O fato é que, até agora, faltava na legislação uma ferramenta que auxiliasse os síndicos a receber as cotas de condomínio com atraso acima de um mês. Em São Paulo, a aprovação de uma lei estadual permitindo a inscrição dos condôminos inadimplentes nos serviços de proteção ao crédito contribuiu inequivocamente para que o cenário começasse a mudar, e para melhor.

Após julho, quando a nova legislação entrou em vigor, houve expressivo aumento, de até 40%, no número de boletos em aberto por 30 dias ou mais que foram quitados pelos condôminos. Ou seja, o efeito imediato foi uma procura espontânea dos próprios moradores para regularizar a situação e evitar que seus nomes ficassem "sujos" na praça.

Como gestores do mercado imobiliário, entretanto, é nosso dever alertar que, embora a legislação já tenha se mostrado salutar para o mercado, sua aplicação prática não pode ser algo automatizado, e que o protesto de devedores deve ser utilizado como último recurso, precedido de muito cuidado.

De imediato, notamos que a primeira dificuldade dos síndicos será saber quem de fato deve ir a protesto, pois quem reside nos apartamentos nem sempre é o condômino-proprietário. Se o imóvel estiver no nome de outra pessoa e o condomínio inscrever o morador em serviços de proteção ao crédito, correrá o risco de sofrer uma ação judicial por danos morais, com indenizações vultosas, uma vez que o real devedor da cota condominial é o proprietário da unidade.

Se, conforme estimamos, 40% dos cadastros dos condomínios estão desatualizados, o primeiro passo a ser adotado é rever essas informações, buscando saber quem de fato são os proprietários das unidades privativas nos empreendimentos residenciais e comerciais.

Igualmente importante é sempre privilegiar a cobrança amigável. No caso dos condomínios o ditado que diz "mais vale um mau acordo do que uma boa demanda" deve ser levado em consideração, pois o que interessa, fundamentalmente, é receber as cotas em atraso e reequilibrar o caixa. Se um condômino deve seis, sete, oito cotas, pode não valer a pena executar o protesto, pois corre-se o risco de não recebê-las do mesmo jeito. Também não há sentido em protestar cotas poucos dias após a data do vencimento.

A recomendação é protestar cotas de condomínio em aberto por período superior a 90 dias, esgotadas todas as tentativas de acordo e depois de informar o condômino-proprietário de que seu nome será inscrito nos serviços de proteção ao crédito caso não quite os boletos em atraso até determinada data. Com parcimônia, o mecanismo agora previsto em lei tem tudo para ser um importante aliado dos síndicos e administradores na manutenção da saúde financeira dos condomínios paulistas.

Nota do Editor: Antonio Couto, empresário, é diretor-superintendente da Lello Condomínios.