O contrato de locações é regulado pela Lei do Inquilinato (8245/91) e menciona no seu artigo 1° que continuam regulados pelo Código Civil e leis especiais as relações jurídicas em apart hotel, flats, hotéis-residência e equiparados.

A palavra hospedagem é derivada de hospedar, do latim hospitari, que significa residir temporariamente. Porém, para caracterização de hospedagem é necessário que o estabelecimento preste serviços regulares aos seus hóspedes, tais como: lavanderia, arrumadeira, recepção, entre outros. Além disso, o estabelecimento deve estar devidamente autorizado a funcionar.

Assim, contratos de hospedagem de longo prazo, mesmo em flats ou apart hotel, caracterizam a relação locatícia e assim passam a ser regulados pela Lei de Locações. Na prática, o contrato de hospedagem exige poucos documentos do ocupante, algumas vezes somente o documento de identidade e o preenchimento de uma ficha cadastral, como se vê em um hotel, e, assim, permite que a ocupação seja cobrada antecipada, por diária, semanalmente, quinzenalmente, ou pelo prazo total de permanência. E no caso de inadimplemento consta em todo contrato de hospedagem que o apartamento será lacrado a partir do primeiro dia de inadimplemento. Situação razoável, desde que seja para uma hospedagem e não para um contrato de locações disfarçado de hospedagem.

Já o contrato de locações tem prazo maior. O mercado utiliza o prazo de 30 meses para que tenha direito a denúncia imotivada no vencimento do prazo.

Neste caso o aluguel não pode ser recebido antecipadamente, salvo se o contrato estiver sem garantia. São garantias na locação àquelas estabelecidas no artigo 37, da Lei do Inquilinato, quais sejam: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia e; IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

O contrato de hospedagem não requer garantia, apesar de na prática tem sido solicitado nota promissória para garantir eventuais danos ao imóvel.

Quando verificada que a moradia tem animo de continuidade, ou seja, a ocupação ocorre pela mesma pessoa por vários meses, incide a Lei do Inquilinato, independente da denominação. O que caracteriza o negócio jurídico é a destinação da locação e não a mera denominação do local. Em decisão recente a 26ª Câmara de Direito Privado decidiu que a denominação de apart hotel do condomínio, sem qualquer demonstração da hospedagem, não ilide a aplicação da lei do inquilinato, não sendo capaz de invalidar o contrato de locação entabulado entre as partes.

Em respeito ao direito de habitação, quando a ocupação for rápida e o local oferecer serviços, existe a possibilidade da realização do contrato de hospedagem, que terá como característica a agilidade, a não necessidade um garantidor e, por outro lado, a lacração do imóvel na falta do pagamento. Como ocorre em hotéis, apart hotel e flat.

Porém, se a moradia for de longo prazo, o contrato de hospedagem é descaracterizado e opera Lei de Locações. Neste caso o proprietário deve fazer um novo contrato, exigir garantia e se houver inadimplência a ação cabível será a de despejo por falta de pagamento.

Nota do Editor: Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados. E-mail: rodrigo@karpat.adv.br.