Valorizar edifícios antigos, a fim de aumentar sua vida útil, é uma alternativa bastante utilizada pelo mercado imobiliário em empreendimentos residenciais e comerciais, adequando o espaço às necessidades estruturais e tecnológicas. Apesar de inúmeras dificuldades, pois não há legislação elaborada unicamente para o retrofit; essa prática tem sido adotada na requalificação de hotéis, e se destaca como alternativa à construção de novos empreendimentos e de investimento.

O hotel começa a se tornar obsoleto a partir de sua inauguração, pois o avanço tecnológico impõe a esses estabelecimentos a necessidade de constante atualização. Em linguagem técnica, há três diferentes tipos de retrofit hoteleiro, aplicáveis às necessidades: leve, relativa à troca de enxovais, moderada, em que se toca a mobília e profunda, em que se troca os aparelhos sanitários, azulejos e que pode envolver até a quebra de paredes, com alterações na estrutura predial.

O retrofit é uma excelente solução para o maior pesadelo dos empreendedores e que os desafia diariamente: a falta de terrenos, que eleva o custo da produção especialmente nos principais bairros de São Paulo e do Rio de Janeiro, para citar somente dois importantes destinos brasileiros para construção de hotéis.

É necessário que a região onde será realizado o retrofit hoteleiro também esteja em processo de reabilitação urbana, que envolve desde o planejamento físico, social e econômico até o desenvolvimento e implantação de novos modelos de ocupação das cidades. Essas intervenções devem garantir sustentabilidade nos seus mais diversos domínios, respeito à identidade dos locais onde se projeta a mudança e promover a integração das pessoas, assegurando que os espaços fiquem vivos e permaneçam atuais.

E, em um meio urbano replanejado e em recuperação, o retrofit hoteleiro torna-se atraente e é permanente. Tomando como exemplos alguns hotéis emblemáticos brasileiros, como o Copacabana Palace e o Glória, no Rio de Janeiro, o Hotel Jaraguá, em São Paulo, o Grande Hotel de Araxá, na cidade mineira de mesmo nome, e o Hotel da Bahia, de Salvador, verificaremos que todos eles passaram recentemente ou estão passando por intervenções de maior ou menor grau, a fim de recuperarem a sua identidade, revitalizando, mais que os prédios e suas instalações, a marca e a imagem do hotel. Estas intervenções têm possibilitado o reposicionamento desses estabelecimentos, a níveis superiores.

De outro lado, a permanente necessidade de adaptação tecnológica das instalações e equipamentos originalmente instalados, como elevadores, sistemas de iluminação, rede de cabeamento estruturado, distribuição de telefonia e dados, softwares, hardwares, automação, sistemas de ar-condicionado, entre outros, deve induzir o arquiteto a prever espaços que permitam a adequação dos prédios a partir dos primeiros anos de operação, para evitar grandes transtornos e urgência de retrofit em curto prazo.

Em outros casos, podem ser necessárias obras para troca dos revestimentos da fachada, ou de revestimento interno, o que demanda processos mais delicados, principalmente nos casos em que os hotéis continuem a operar durante as obras. E, finalmente, os cuidados com o meio ambiente são cada vez mais necessários, por meio de sistemas que permitam otimizar o uso da água e da energia, além de dispensar especial atenção às áreas verdes.

Para que o retrofit seja efetivamente um sucesso, é fundamental a atuação de empresa de consultoria hoteleira, com o objetivo de se avaliar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira deste processo e esta avaliação ser a base para a tomada de decisão de se realizar ou não essa importante transformação.

É necessária a intervenção do meio público no sentido de planejar o reordenamento territorial e a recuperação e revitalização das áreas urbanas degradadas, dotando estas regiões de infraestrutura básica e, através de incentivos fiscais e de ocupação urbana, realizar parcerias público-privadas, criando a motivação para as empresas do setor imobiliário e hoteleiro desenvolverem projetos de retrofit nestas regiões.

Bairros recuperados como Puerto Madero, em Buenos Aires; o milenar centro antigo da Cidade do Porto, a Baixa-Chiado e o Parque das Nações, ambos em Lisboa, são excelentes exemplos de reabilitação urbana planejada bem-sucedida, em que, não somente, foi possível o retrofit e novas construções de residências, escritórios, comércio, serviços e hotéis, como tornaram-se, via de regra, as regiões mais valorizadas de suas cidades.

Nota do Editor: Caio Calfat é consultor hoteleiro e vice-presidente de Assuntos Turísticos e Imobiliários do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).